不動産がある場合の遺産分割

不動産は預貯金のように分けられません

相続財産に土地や建物があると、遺産の分け方が難しくなることがあります。
預貯金であれば、相続人ごとの割合に応じて分けやすいでしょう。一方、自宅や土地を同じように切り分けることはできません。
たとえば、相続人が長男と次男の2人で、主な遺産が3,000万円の実家と500万円の預貯金だったとします。
長男が実家を引き継ぐと、次男が受け取る財産との差が大きくなります。しかし、実家を売却すると、そこに住んでいる家族が住まいを失うこともあります。
不動産がある相続では、次の点を整理することが大切です。

• 不動産を誰が利用しているか
• 今後も住み続けたい方がいるか
• 売却を希望する相続人がいるか
• 不動産の価値はいくらか
• 住宅ローンや借入金が残っていないか
• 固定資産税や修繕費を誰が負担するか
• 不動産以外にどのような財産があるか

金額だけでなく、相続後の暮らしや管理の負担まで考えて分け方を決めましょう。

まず不動産の内容と名義を確認します

遺産の分け方を話し合う前に、亡くなった方が所有していた不動産を確認します。
固定資産税の通知書に自宅しか載っていなくても、別の土地や私道の持分を所有していることがあります。

不動産の価値を確認することが大切です

不動産をどのように分けるか決めるには、現在の価値を確認する必要があります。
固定資産税の通知書に書かれた金額が、実際に売却できる金額とは限りません。
不動産には、目的ごとに異なる金額があります。

たとえば、長男が実家を取得し、次男へお金を支払う場合、どの金額を基準にするかによって支払額が変わります。
一方の相続人は固定資産税評価額を主張し、もう一方は不動産会社の査定額を主張することもあります。
査定額に大きな差がある場合や、相続人同士で金額について意見が合わない場合は、不動産鑑定士による評価を検討します。

不動産を分ける4つの方法

不動産の分け方には、主に4つの方法があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

それぞれにメリットと注意点があります。現在の公平さだけでなく、将来の管理や売却まで考えて選ぶことが大切です。

不動産をそのまま分ける方法

土地や建物を、その形のまま特定の相続人が取得する方法があります。これを「現物分割」といいます。
たとえば、長男が自宅を取得し、次男が預貯金を取得する方法です。
不動産が複数ある場合は、長男が自宅、次男が駐車場を取得するなど、それぞれ別の財産を引き継ぐこともできます。

不動産を取得した方がお金を支払う方法

一人が不動産を取得し、ほかの相続人へ差額にあたるお金を支払う方法があります。これを「代償分割」といいます。
たとえば、遺産が4,000万円の実家だけで、相続人が兄弟2人だったとします。
長男が実家を取得し、次男へ2,000万円を支払えば、それぞれが同じ程度の財産を受け取る形になります。

不動産を売却して代金を分ける方法

不動産を売却し、費用を差し引いた残りのお金を相続人で分ける方法があります。これを「換価分割」といいます。
たとえば、誰も住む予定のない実家を3,000万円で売却し、仲介手数料などを差し引いた残額を兄弟2人で分けます。

複数の相続人で共同所有する方法

不動産を兄弟姉妹などの共同名義にする方法があります。これを「共有分割」といいます。
たとえば、兄弟2人が実家を2分の1ずつの割合で所有する方法です。
その場では公平に見えるため、話し合いをまとめやすいことがあります。
しかし、共有にした後は、売却や大きな変更を行う際に、ほかの共有者との話し合いが必要になります。

実家に住んでいる相続人がいる場合

亡くなった方と同居していた配偶者や子どもが、そのまま実家に住み続けたいと希望することがあります。
一方、ほかの相続人は、自分の取り分としてお金を受け取りたいと考えるかもしれません。
このような場合は、次の方法を検討します。

• 住み続ける方が実家を取得し、ほかの相続人へお金を支払う
• 実家を取得する代わりに、ほかの相続人が預貯金を多く受け取る
• 一定期間住んだ後に売却する
• 配偶者居住権の利用を検討する

配偶者居住権とは、亡くなった方が所有していた自宅に、配偶者が一定の条件で住み続けられる権利です。
配偶者が自宅そのものを取得する場合よりも、ほかの財産を受け取りやすくなることがあります。
ただし、利用できる条件があり、売却や将来の相続にも影響します。ご家族の状況に合うか慎重に確認する必要があります。

住宅ローンが残っている場合

相続する不動産に住宅ローンが残っている場合は、借入先や契約内容を確認します。
亡くなった方が団体信用生命保険に加入していれば、保険金によってローンが返済される場合があります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りた方が亡くなったときなどに、残ったローンを保険金で返済する仕組みです。
ただし、すべての借入れに保険が付いているとは限りません。

賃貸物件や収益物件がある場合

アパート、マンション、駐車場など、賃料が入る不動産を相続する場合は、価値だけでなく収入と支出も確認します。

話し合いがまとまらない場合

不動産を誰が取得するか、売却するかについて相続人全員で合意できないことがあります。
その場合は、家庭裁判所で話し合う「遺産分割調停」を利用する方法があります。
調停では、裁判所の調停委員がそれぞれの意見を聞き、合意できる分け方を探ります。
それでも合意できない場合は、「遺産分割審判」に進むことがあります。審判では、裁判官が財産の内容や各相続人の事情を確認し、分け方を判断します。

不動産の遺産分割後に必要な手続き

誰が不動産を取得するか決まった後は、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書とは、相続人全員で合意した財産の分け方を書面にしたものです。
その後、法務局で不動産の名義を変更します。この名義変更を「相続登記」といいます。（※2024年4月1日から、相続登記の申請が義務になっています。）
相続人同士の話し合いで不動産を取得する方が決まった場合は、原則として、その日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
売却する予定がある場合も、亡くなった方の名義のままでは原則として売却できません。取得者や売却方法が決まったら、司法書士と連携して手続きを進めます。

豊中・大阪で不動産の遺産分割にお困りの方へ

不動産がある相続では、誰が住み続けるのか、売却するのか、管理や税金をどうするのかなど、金額だけでは決められないことがいくつもあります。実家を残したい方と売却したい方で意見が分かれたり、不動産を引き継ぐ方から提示された金額に納得できなかったりすると、ご家族だけでは話し合いを進めにくくなることもあります。
弁護士法人Legal Homeでは、初回60分の無料相談で現在のご希望やお困りごとを伺い、不動産の名義や価値が分からない場合も、固定資産税の通知書など手元にある資料から状況を整理します。相続人との話し合いや交渉は弁護士が行い、評価や登記、売却、相続税の申告が必要なときは、関係する専門家と連携しながら進めます。
遺産分割協議書への署名を求められているものの内容に不安がある方や、不動産をどのように分ければよいか迷っている方は、ご自身だけで判断して手続きを進める前にご相談ください。